Sajnos manapság sokszor előfordul, hogy az ingatlan megvásárlásához a vevők a szükséges anyagi erőt mégsem tudják előteremteni.  Előfordul például, hogy a hitelfelvételi kérelmet a bank elutasítja, és más forrásból a vételárat nem sikerül biztosítani, így az adásvétel meghiúsul. Állandó jogi szakértőnket, dr. Moravcsik Krisztina ügyvédet arról kérdeztük, hogy mi a teendő ilyen esetekben.
A legfontosabb teendő, hogy az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalt értesíteni kell az ügylet meghiúsulásáról. Ugyanis a megkötött adásvételi szerződést az eljáró ügyvéd köteles haladéktalanul benyújtani a földhivatalba, ahol a szerződés a felek megállapodásától függően az ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül, vagy a tulajdonjog fenntartásos vételének tényét jegyzik fel a tulajdoni lapra. Ha az ügylet később meghiúsul, nem elegendő, hogy a felek az eredeti állapotot helyreállítják, az is szükséges, hogy az ingatlan-nyilvántartásban is átvezessék az ügylet meghiúsulását.
Milyen iratokat szükséges megküldeni a földhivatalba?
A megküldendő iratok köre attól függ, hogy a felek miben állapodtak meg a szerződéskötéskor. Lehetséges, hogy az eladó kifejezetten arra az esetre, ha a vevő nem teljesíti a vételárat időben, elállási jogot kap. Ilyenkor az elállásnak a vevővel való joghatályos közlését kell igazolni a földhivatal felé. Ha ilyen jogot a szerződésben nem kötöttek ki, akkor a feleknek külön szerződéses nyilatkozatot kell tenniük arról, hogy az adásvétel meghiúsult, a szerződést felbontják, ezért kérik annak a tulajdoni lapról való törlését. Ezt a nyilatkozatot a szerződéshez hasonlóan közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
Más hatóságot kell értesíteni az ügylet meghiúsulásáról?
Értesítési kötelezettség nincs, de a vevőnek alapvető érdeke, hogy a Nemzeti Adó- és Vámhivatal Visszterhes Illetékkiszabási Osztálya mihamarabb értesüljön az ügylet meghiúsulásáról. Az ügyletkötést követően ugyanis megállapítják a fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték mértékét, mely megfizetésére fizetési meghagyásban kötelezik a vevőt. Ez egy elhúzódó ügylet esetén rendszerint még azelőtt megtörténik, hogy a vevő tulajdonjogát egyáltalán bejegyezték volna. Az ügylet meghiúsulásával vevőnek vagyongyarapodása nem keletkezik, ezért visszterhes vagyonátruházási illetéket sem kell fizetnie. Ám a fizetési kötelezettség nem szűnik meg automatikusan. Az illetékkiszabási osztály számára a földhivatalba is beadandó nyilatkozat egy érkeztetett példányát kell megküldeni, mely alapján a kiszabott illetéket külön határozattal el fogják törölni.
Az illetéket törlő határozattal a vevő minden illetékfizetési kötelezettség alól mentesül?
A visszterhes vagyonátruházási illetéket az ügylet meghiúsulásának igazolásával törölni fogja az illetékhivatal, az esetlegesen már megfizetett rész vissza fog járni. Azonban fontos kiemelni, hogy a szerződés megkötésétől egészen a meghiúsulásról szóló nyilatkozat keltéig az illeték fizetésére vonatkozó kötelezés a jogszabályi háttér miatt jogos, ezért erre az időre késedelmi kamat szabható ki, amit sajnos a vevőnek ez esetben meg kell fizetnie.
Az illetékekkel kapcsolatban behatóbban érdeklődők sok információt találnak irodám honlapján a www.moravcsik.hu címen.