Az ingatlanadó réme már eltűnt – egyelőre, hiszen különféle kormányzati fenyegetőzések valamiféle újra bevezetést sejtetnek (mit nekik Alkotmánybíróság) –, ugyanakkor itt a következő reális probléma: márciustól szigorodnak a kölcsönhöz jutás feltételei. Kormányrendelet szabályozza a hiteltípusonként előírt önerő mértékét. A szigorítás egyáltalán nem segíti a már amúgy is jó ideje halódó piacot. Ha esetleg nem esnek tovább az árak, akkor is beállhat a kisebb értékű ingatlanok vonatkozásában az ingatlanpiac.
Ez vonatkozik az euró- és a svájcifrank-hitelekre is. Előbbinél márciustól már 40 százalék lesz a törvényileg meghatározott önerő mértéke, míg utóbbinál 55 százalék, pedig a svájcifrank-hitelek még mindig nagyon kedvezőek lennének.
A rendelet szerint aki egy 1,5 szobás, 44 négyzetméteres, 6 millió forintba kerülő téglaépítésű lakást akar vásárolni márciusban, annak 1,5 millió forint önerőt kell felmutatnia. Ha ugyanezen lakás megvásárlásához euróhitelt igényelne, akkor már 2 millió 400 ezer forint saját erővel kell rendelkeznie, és csak 3 millió 600 ezer forintnyi hitelt kaphat. Ha a vevő egyéb, mondjuk svájcifrank-alapú devizahitelt szeretne felvenni, ebben az esetben csak 2 millió 700 ezer forintnyi hitelt kaphat a 6 milliós lakáshoz, ami komoly visszaesést okozhat a hitelezésben.
A szigorítás elsősorban az olcsóbb ingatlanok piacán idézhet elő további visszaesést. Lesznek olyan ingatlanok – alapvetően az alsóbb kategóriákban –, amelyek azért nem fognak elkelni, mert potenciális vevőik nem rendelkeznek a megfelelő önerővel.
A szakemberek szerint azonban sokkal komolyabb strukturális problémák nehezítik a helyzetet. Míg 1999 és 2004 között átlagosan mintegy 300 százalékkal emelkedtek a lakásárak, azóta csupán 20-25 százalékkal estek vissza. Ugyanakkor a reáljövedelmek csak körülbelül 20-25 százalékos mértékben emelkedtek. Azaz a kettő között több mint tízszeres a különbség. Az ingatlanárak tehát az elmúlt időszak esése során sem a jövedelmeknek megfelelő szintre estek vissza – azok ugyanis hagyományosan rendkívül alacsonyak. Az ingatlanok tehát drágák, legalábbis a fizetésekhez viszonyítva.
Ez most azért jelentkezik ilyen látványosan, mert eltűntek az olyan hagyományos kisegítő támasztékok, mint az állami támogatás és az olcsó devizahitelek. Mindez egyértelműen azt mutatja, hogy évtizedekre visszamenően nem volt és ma sincs normális jövedelmük az embereknek Magyarországon.
Ugyanakkor mégis lehetséges, hogy az idén megáll az áresés, és a piac is beindul. Ennek oka, hogy az alacsony árak hatására megjelenhetnek a befektetők. Egyéb befektetési nehézségek miatt ugyanis a lakások kiadása viszonylag jó üzlet lehet. Milyen kár, hogy a saját lakásra áhítozó kisembereken ez nem segít!