Magánszemély nem tudja meghatározni az ingatlana forgalmi értékét, s erre a jelenleg hatályos jogszabályok alapján nem is kötelezhető. Ez egyértelműen az adóhatóság feladata. Csakhogy megjelent a 2009. évi LXXVIII. tv. (vagyonadótörvény), amely szerint az APEH akkor is szankcionálhat, ha a tulajdonos nem nyilatkozik a forgalmi értékről. Az már csak „hab a tortán”, hogy az adóellenőröknek szabad bejárásuk lehet a magánlakásokba. Egy adószakértő az ügyben az Alkotmánybírósághoz fordult.

Ma az illetékhivatal is az adóhatóság része. Főképp azért lehet alkotmányellenes az ingatlanadó, mert a jogalkotó a forgalmi érték meghatározásánál eltért a helyi adókról szóló törvény rendelkezéseitől és a nem szabályozott kérdésekben kihagyta az illetékről szóló törvényt, helyette az adózás rendjéről szóló törvényre (Art.) hivatkozik.
A lakóingatlan adóját az adózónak önbevallással kell meghatároznia. Ehhez be kell vallania az adó alapját képező forgalmi értéket. A forgalmi érték megállapításánál a törvényből kimaradt az illetékről szóló törvényre való hivatkozás, így az adóhatóságot nem kötik az illetéktörvényben foglaltak, csak az Art. rendelkezései. Az illetéktörvény alapján az illetékhivatal (APEH) a tényleges forgalmi értéket (a szokásos piaci árat) maga állapítja meg. A vagyonadótörvény az érték meghatározásához semmilyen támpontot nem ad.
A vagyonadótörvényben szereplő pontos forgalmi érték meghatározása anomáliákhoz vezet. A mentesség igénybevételekor az Art. szükségtelenül szigorú szabályokat tartalmaz, ugyanis e szerint: „Ha az adózót adómentesség, adókedvezmény illeti meg, ezt okirattal vagy más megfelelő módon köteles bizonyítani.”
Az adózónak kellene egy „árként általában elérhető” napi piaci árat meghatároznia. A bevallott forgalmi érték viszont nem csupán iránymutatásul szolgál. A vagyonadótörvény ugyanis szankcionálja, ha a forgalmi érték meghatározása pontatlan. A tízszázalékos „tűréshatár” rendkívül alacsony és hihetetlen visszaélések alapja lehet. Ennél nagyobb eltérés adódik egy kínálati és egy tényleges eladási ár között.
Az adózó nem tudja a pontos forgalmi értéket meghatározni, mert nem állnak rendelkezésére azok az eszközök, amelyek az illetékhatóságnak igen – csak úgy tudná elkerülni a szankciót, ha legalább arról lennének ismeretei, hogy az adóhatóság milyen szempontok alapján állapítja meg a forgalmi értéket. A vagyonadótörvény azonban az adóhatóság forgalmiérték-meghatározását sem szabályozza.
Az illetékhatóságnak a forgalmi értéket összehasonlítható értékadatok alapján, az illetékfizetésre kötelezett nyilatkozata ismeretében, szükség esetén külső szakértő bevonásával kell meghatároznia. Ha az értéket ítélet állapította meg, azt az illetékhatóság (APEH), vagyis az adóhatóság nem bírálhatja felül. Ezek a rendelkezések a vagyonadóügyben eljáró APEH-ot nem kötik. (De egy házassági bontóper vagyonmegosztási ítéletével megállapított forgalmi értéket sem köteles elfogadni. A bíróság ítélt forgalmi értékével szemben a forgalmi érték önkényes adóhatósági megállapításának lehetősége jogbizonytalanságot okoz és megkérdőjelezi a bírósági ítéleteket.)
Eddig az adóhatóság még a vagyonosodási vizsgálatnál sem léphetett be ellenőrzés céljából magánszemély lakásába. Ám az Art. 98. § (3) bekezdése szerint „a vállalkozási tevékenységet nem folytató magánszemély lakásában az adóellenőr akkor jogosult az ellenőrzést lefolytatni, ha az adókötelezettség a lakással mint vagyontárggyal kapcsolatos”. Márpedig az ingatlanadó a lakással mint vagyontárggyal kapcsolatos, ezért a revizoroknak szabad bejárásuk lesz 2010-től a magánlakásokba.
Az ingatlan forgalmi értékének ellenőrzése is az szja-bevallás ellenőrzési körébe fog tartozni, ez azt jelenti, hogy az adóhatóság – szja-bevallás ellenőrzése tárgyában kiadott megbízólevéllel rendelkező – revizorai a forgalmi érték ellenőrzésére hivatkozással bármikor beléphetnek magánlakásokba. Ilyenkor „az adózó köteles az adóhatósággal együttműködni, az ellenőrzés feltételeit a helyszíni ellenőrzés alkalmával biztosítani”. Az adóhatóság nem is titkolja, hogy az ilyen kutakodással szerzett információkat a becslési (vagyonosodási vizsgálatoknál) kívánja felhasználni. Az APEH ugyanis olyan nyilatkozatot tett, mely szerint ha valaki nem fizet ingatlanadót, akkor azt vagyonosodási vizsgálattal ellenőrzik.
A torvény a személyes mentességet a lakcímbejelentésen túlmenően tényleges (életvitelszerű) bentlakáshoz kötötte. Az életvitelszerű bentlakás követelménye az indítványozó szerint ellentétes a szabad mozgás és a tartózkodási hely szabad megválasztásának alkotmányos jogával.
Például a házastársi vagyonközösség miatt azonos vagyoni helyzetben eltérő közteher-hozzájárulás fordul elő a következő két példában:
1. Amennyiben az egyik házastárs a lakóhelyétől távol talál munkát, és mondjuk csak havonta egyszer tud a családjához hazalátogatni, így nem életvitelszerűen lakja a közös, 30 millió alatti ingatlant, ezért az egyik házasfél jogosult a mentességre, a másik nem.
2. Házastársak közül az egyik a 30 millió alatti forgalmi értékű közös tulajdonú ingatlanból máshová költözik, így nem valósul meg részéről az életvitelszerű bentlakás, ezért nem jogosult a mentességre, míg a másik házasfél igen.
Az sem semmi, hogy a bíróság által a házassági vagyonközösség-megosztás keretében ítéletben megállapított érték nem kötné az adóhatóságot. Természetesen mindez az adózók kárára megy.
A vagyonadótörvény semmilyen kitételt nem tartalmaz arra, milyen okirattal lehet igazolni a 30 millió alatti forgalmi érték alapján járó mentességet: netén adásvételi szerződéssel, szakértői értékbecsléssel? Nagy tehát az önkény lehetősége, amit csak az szüntetne meg, ha a forgalmi érték meghatározásának kötelezettsége az adóhatóságot terhelné.
Van más baj is. Hogyan támasztja alá az adóhatóság az általa megállapított forgalmi értéket? A forgalmi érték fogalmát a vagyonadótörvény nem határozza meg egyértelműen. Ha az illetéktörvény rendelkezéseit nem kell alkalmazni, akkor mi tekinthető kétséget kizáró pontos forgalmi értéknek?

A képlékeny szabályozás jogbizonytalanságot eredményez. Nem egyértelmű szabályozás és ellentmondó törvényi rendelkezések gátolják a jogbiztonság érvényesülését. Egy ilyen bizonytalan helyzet mindig a kisemberek hátrányára történik.