Az alábbiakban azokat a fontosabb tényezőket vesszük sorra, amelyekkel mindkét fél helyzetét tisztázhatjuk és elkerülhetjük a későbbi vitákat. A kérdésről előzetesen csak annyit, hogy bizonyos nyugati államokban – például Svájcban – a lakásbérlet sokkal elterjedtebb, csupán a lakosság kis hányada lakik saját ingatlanban, és a lakásbérlet kultúrája sokkal kifinomultabb. Van mit tanulnunk tőlük.

Írásbeliség
A lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes. Ebben feltétlenül meg kell határozni a bérlet tárgyát, a szerződés kezdetét és időtartamát, a bérlők számát, a bérleti díj és a kaució összegét, a rezsi- és közösköltség-fizetés módját, valamint azt, hogy a lakás bútorozott-e, felsoroljuk a berendezési tárgyakat, rögzítjük a lakás műszaki színvonalát stb., esetleg lefényképezhetjük a berendezési tárgyakat és óraállásokat. A tárgyakat leltárban soroljuk fel, ami a szerződés mellékletét képezheti (az óraállásokat szintén rögzítjük a szerződésben).
Esetlegesen szabályozhatók olyan kérdések is, hogy hobbiállatot lehet-e tartani, a dohányzás megengedett-e, a bérlő végezhet-e átalakításokat, ha igen, annak költségeit ki viseli, milyen javítás tartozik a bérlő felelősségi körébe és mi a bérbeadóéba. A szerződés gyakori kitétele, hogy a határozott idejű bérleti viszony megszűnése vagy felmondás esetén a bérbeadó nem köteles cserelakást biztosítani a bérlőnek.

A szerződés időtartama és a kaució
A szerződést határozatlan és határozott időre lehet kötni. A határozatlan idejű bérletnél meg kell határozni a felmondási időt. Általában a felmondást követő hónap végére történik a szerződés megszüntetése. Határozott időre is lehet szerződést kötni, aminek az az oka, hogy az időtartam lejártával automatikusan megszűnik. Ekkor a kiköltözést megtagadó bérlő birtokháborítást követ el. A határozatlan időtartam esetében viszont a felmondás jogszerűsége vitatható. A felmondó levél szabályos kézbesítése sem egyszerű feladat, ha annak átvételét a bérlő megtagadja.
Elterjedt megoldás, hogy a bérbeadók minimum egy évre adják bérbe az ingatlant, kéthavi kaucióval, és olyan kikötéssel, hogy ha a bérlő korábban távozik, akkor a bérbeadó megtarthatja a kauciót. Ha viszont a lakást a tulajdonos árulja, és ezért vagy más okból a határozott bérleti szerződést a lejárat előtt felmondja, akkor kiköthető, hogy a bérlőnek a kaució duplán jár vissza.
A kaució felhasználásnak eseteit a szerződésben kell rögzíteni. Ennek tipikus esetei:
– a bérbeadó a bérleti díj nem vagy nem szerződésszerű fizetése esetén az óvadékból elégítheti ki a követelését,
– a bérlő felmondási időre esedékes bérleti díját a bérbeadó a kaucióból vonja le,
– a kaució összegéből a bérbeadó a bérleti jogviszony megszűnését követően beérkező és a bérlő által igénybe vett közüzemi szolgáltatások díját fizeti meg,
– a kaució a bérlők által a lakásban okozott esetleges károkra is fedezetet nyújthat, ha az a rendeltetésszerű használatból fakadó amortizáción felül jelentkezik.
A kaució maradék összege visszajár a volt bérlőnek.
Egyéb szokásos szerződéses kikötések:
– a bérbeadó köteles a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérlő használatába adni,
– a bérlő a szerződésben meghatározott összegben és időpontban bérleti díjat fizet,
– a bérlő fizeti a közös költséget,
– a bérlő fizeti a közüzemi számlákat is (elterjedt megoldás, hogy a bérlet időtartamára átíratják a közüzemi órákat a bérlő nevére),
– a bérlő a bérleményt csak lakás céljára, rendeltetésszerűen használhatja, albérletbe nem adhatja.

Esetleges szerződéses kikötések
Ha a lakást több bérlő bérli egyidejűleg, és valamennyien az egész lakás használatára jogosultak, akkor bérlőtársaknak minősülnek. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlők, így a bérbeadóval szemben egyetemlegesen felelnek a szerződésből eredő valamennyi kötelezettség teljesítéséért. Ez azt is jelenti, hogy a bérbeadó bármelyiküktől követelheti akár a teljes bérleti díjat.
Szintén írásban kell rögzíteni, hogy a bérbeadó vagy a bérlő köteles-e gondoskodni a lakás karbantartásáról, a berendezések üzemképes állapotáról (például ha elromlik a berendezési tárgyként a szerződésben felsorolt mosógép, akkor ki javítassa meg).
A pótlás és a csere költségeit rendszerint a bérbeadó viseli, a karbantartás általában  szintén a bérbeadó feladata. A felek megállapodása alapján a bérlő a lakást átalakíthatja vagy korszerűsítheti, de rögzítendő, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. A bérbeadó előre egyeztetett időpontban havonta egyszer személyesen ellenőrizheti, hogy a lakást rendeltetésszerűen használják-e.
Azt is ki lehet kötni a szerződésben, hogy átalakítás esetén a bérlő a szerződés megszűnésekor az eredeti állapotot helyreállítja és a rendeltetésszerű lakáshasználatot meghaladó amortizációt megfizeti. Ha a bérlő értéknövelő beruházást végez az ingatlanban, akkor kiköthető az is, hogy ennek piaci értékét lelakhatja.
Nem árt ügyvéddel készíttetni a szerződést!

Dr. Győrfi László