Némely ingatlanközvetítőnél a következő – enyhén gyanús – szlogenekkel hirdetnek ingatlanokat: „Áron alul, készpénzért eladó”, „Tulajdonjoggal eladó”, „Készpénzfizetés szükséges!” – e kifejezések mögött az bújik meg, hogy a meghirdetett ingatlan tulajdonjogát vételi joggal lehet megszerezni.

Mi is a vételi jog és mi a szerepe a hitelszerződések esetében?
A bankok esetenként – a jelzálogjogon kívüli – pluszbiztosítékként kötik ki saját maguk számára a vételi jogot. A vételi jogról a Polgári törvénykönyv a következőképpen rendelkezik: Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – a dolog és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni. A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis. Határozott időre szóló vételi jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni. A vételi ár megegyezik az eredeti vételárral. Amennyiben gazdálkodó szervezet az opció jogosultja, úgy kijelölheti azt a személyt, aki a vételi jog gyakorlására jogosult.”
Praxisomban a bankok által kikötött opciók nagy többsége vagy semmisnek vagy nem érvényesíthetőnek bizonyult. Semmis azért, mert a vételárat nem foglalták írásba és nem érvényesíthető, mert eltelt a hat hónap vagy az öt év. Mindez jelzi az átlag bank jogi felkészültségének színvonalát.
Miért nyúlnak a bankok ehhez az eszközhöz, hiszen az ilyen – jelzálogjoggal terhelt – ingatlant hivatalosan nem is lenne szabad meghirdetni?
Arról van szó, hogy a bankok némelyike kezd a saját csapdájába esni. Annyi a bedőlt hiteles ingatlan, hogy egyszerűen nem lehet eredményes végrehajtást vezetni. Nincs árverési vevő, hiszen ezek a vevők korábban ingatlanspekulánsok voltak, de jelenleg nincs kinek továbbadni az ingatlanokat. Ezért kényszerültek némely bankok kerülő utak keresésére – úgy tűnik, hogy nem igazán tudták megtalálni.
Hogyan megy az egész folyamat?
A vételi joggal megszerezhető ingatlanok listáit a pénzintézetek adják ki az ingatlanirodáknak, de azok az ingatlanokat nem árulhatják közvetlenül. Akkora a titkolózás, hogy az ingatlanok listájáról az ingatlanközvetítőknek és a vevőjelölteknek titoktartási nyilatkozatot kell tenniük. Ezeket az ingatlanokat hivatalosan tehát nem lehet hagyományos módon közvetíteni, sőt az érdeklődők a szokásos ingatlanbejárás helyett mindössze egy listát tanulmányozhatnak, megnézhetik a tulajdoni lapot, az értékbecslést, fotókkal, alaprajzokkal, viszont a vevő a lakást belülről nem tekintheti meg. Nagy tehát a sumákolás. Csekély viszont az eredmény – ki vesz ilyen feltételek mellett bármit is?
Felmerülhetne persze, hogy ezeket az ingatlanokat befektetésre és szabadpiaci továbbértékesítésre vennék meg, de hát ez sem akar sikerülni. Ez az egyik eredménye a pénzpiaci, minden határt nélkülöző nyerészkedésnek.
(Az egyébként semmire sem jó magatartási kódexet aláíró bankok vállalták, hogy az ingatlanra vonatkozó vételi jogot tartalmazó szerződésben biztosítják az ügyfélnek, hogy mielőtt hitelezőként élnének a vételi joggal, legalább 90 napot adnak az adósnak, hogy maga értékesíthesse ingatlanát. Az tönkretett adósoktól azonban ez aligha várható el.)
A vételi jog gyakorlásával egyébként az ingatlanokat a piaci árnál 10–20 százalékkal olcsóbban lehetne megszerezni, már ha a vételi jogi megállapodás körül minden rendben lenne. Ha mégis menne a dolog, következik a birtokbavétel hercehurcája. A birtokbavétel akár fél-egy évig is eltarthat, az értékesítés ilyen esetekben ugyanis lakottan történik, tehát a vevő az ingatlant lakott állapotban veszi meg, azaz a volt tulajdonos bent él a lakásban, a kiköltöztetést különböző „követeléskezelő cégek” vállalják. A szép kifejezés meglehetősen kriminális tartalmat takar. Persze ezek a cégek is beleillenek a pénzpiaci morálba. Megoldás lehetne kikerülni a követeléskezelő cégeket és tárgyalni a volt tulajdonossal, hogy bizonyos összeg fejében költözzön ki az ingatlanból, de hát ki törődik itt az ügyféllel? Aki nem fizet, az elveszíti a jogait, másodrendű állampolgárrá válik.
Mit lehet tenni? Először is célszerű megkeresni egy ügyvédet, tisztázandó, hogy az opció egyáltalán érvényesíthető-e? A földhivatal ugyanis a szerződés szabályosságát, hatályosságát nyilvánvalóan nem fogja vizsgálni. Ha kiderül az opciós szerződés alkalmatlansága, már legalább a „kiuzsorázásnak” fentebb ismertetett fajtája kikerülhető. Marad még a végrehajtás, de az meg nem nagyon akar menni.
Nem kerülhető meg ugyanakkor az állam felelőssége. Már korábban megírtam, és most megismétlem, hogy a mai magyar „vadnyugati” gazdasági viszonyok között az állam nem lehet közömbös külső szemlélő a nagyok és a kiszolgáltatott kicsik konfliktusaiban. Egy leendő jobboldali kormánynak ezen a területen nagyon sok tennivalója lesz. A klasszikus baloldali értékeket ugyanis a „haladó” baloldal harminc ezüstpénzért eladta a nemzetközi karvalytőkének, így ezen értékek képviselete is a nemzeti jobbközépre vár.  Mindenképpen eredményeket kell produkálni, a nemzet jó része számára a lét vagy nemlét kérdéséről van szó, a pénzügyi szolgáltató területet sürgősen szigorú szabályozásnak kéne alávetni és szükség lenne aktív állami beavatkozásra is, például a magáncsőd intézménye területén.
A Tisztelt Olvasóra bízom annak megítélését, hogy a pénzügyi szektor kapzsiságát, szemtelenségét meddig tolerálhatjuk. Itt az ideje egy olyan nemzeti kormány színre lépésének, amelyik legalább megpróbál rendet teremteni ebben a dzsungelben. Persze nagyon kellenének bizonyos kedvező nemzetközi feltételek is. Remélem, 2010-ben végre mi is jól járhatunk.