Finánctőke által uralt világunkban egyre ritkább, hogy a piacon forgó ingatlant valamilyen hitel és egyéb korlátozás ne terhelje. Nagy ugyanakkor a kényszer a csőd szélére jutott tulajdonosok részéről az eladásra. Ezek az ingatlanok persze eladhatók, csak nem mindegy, hogy milyen feltételekkel. Olyan szerződést ugyanis nagyon könnyű kötni, hogy kizárólag a bank járjon jól.

Első lépésként mindenképpen a hitel aktuális állapota tisztázandó, illetve az, hogy a bank partner-e a tulajdonosváltás során az adóspozíció egyszerű átruházásában. Ezt a jogi szaknyelvben cedálásnak hívják, és a jogosult hozzájárulása szükséges hozzá. A hitel aktuális állapota is elég kényes kérdés, a bankok szerződéseiben ugyanis annyi a homályos pont, a verébbetűs kitétel, a jog és jogellenesség határát súroló, egyoldalú előnyt biztosító megjegyzés, hogy a szerződés pontos tartalmát olyankor három jogi szakértő négyféleképpen magyarázhatja. Érdekes jelenség ugyanakkor, hogy a hitel egyszerű átvételében a bankok többsége mennyire nem partner.
Tipikus esetben tehát a vevő jelzáloghitelből finanszírozná a vételt. Ehhez először is tehermentesíteni kell az ingatlant. A tehermentesítéshez az eladónak előtörlesztenie kell a teljes hitelösszeget. Itt a bank egy hatalmasat kaszál rajta. Erre felhasználható a foglaló vagy a vételár egy része. Elengedhetetlen a jelzálogjog, a vételi jog és az elidegenítési és terhelési tilalom törlése. A mai képtelen helyzetben az adásvételi szerződés tartalmát egy harmadik fél, azaz a bank diktálja, tehát előzetesen tájékozódni kell arról is, hogy milyen feltételeket kér a kiválasztott bank, és ezeket – az időnként teljesen jogellenes – pontokat is belefoglalni az adásvételi szerződésbe vagy a kapcsolódó egyéb okiratokba.
A vevő ilyenkor nem az eladónak fizeti a tehermentesítéshez szükséges összeget, hanem közvetlenül az eredeti hitelező banknak. A bank a terhek törlésére vonatkozó nyilatkozatát, amely nélkül a tulajdonszerzés nem lehetséges, csak ezután adja meg.
Az adásvételi szerződés ilyen esetekben tulajdonjog fenntartással történik, és a tény széljegyzése is legtöbbször feltétele a bank törlési engedélye megadásának.
Miután az egyik bank kilépett az ügyből, jön a másik. Azonban a helyzet nem túl egyszerű. Időnként a különféle bankok egymástól teljesen eltérő feltételeket és eljárási rendet diktálnak. Az ügyfelek és az ügyvéd pedig megpróbálhatja kitalálni a jogban járatlan ügyintéző aktuális gusztusát. Ha nem megy, lehet többször dolgozni, de akár bedőlhet a szerződés, és perek is keletkezhetnek.
Sokat gyorsíthatna az ügyön, ha a vevő az eredeti finanszírozó banktól venne fel hitelt, de ez nem túl gyakori.
Összefoglalva a leírtakat: a helyzet rendkívül ingatag, a piac jelenlegi visszaesése is részben kivárást tükröz. A szereplők várnak az új, jobboldali kormányra. Alapjában végtelenül egyszerű a piaci szereplők elvárása – legyen egy olyan kormány, amely végre rendet tesz a pénzügyi szolgáltatók és egyéb pénzügyi szereplők által teremtett és fenntartott dzsungelben. A szabad piac ugyanis itt vadnyugati viszonyokat teremtett, megfelelő szigorú szabályozással azonban még orvosolhatók a problémák. Ahogy már korábban is írtam: „Nézetem szerint ezt a szektort is jobban szabályozni kellene. Előírnám az alkalmazható maximális kamatokat és költségeket, a szerződéses biztosítékokat újrarendezném és megtiltanám az idő előtti visszafizetés esetén bármilyen költség (elmaradt haszon, kamat stb.) felszámítását. Bevezetném a kötelezően alkalmazandó keretszerződés-minta rendszerét. Visszavásárlási jog gyakorlása esetén az árat egy kötelezően igénybe veendő független szakértői köztestület… állapítaná meg.”
Amely banknak pedig nem tetszik az elképzelés, annak egy nagy klasszikust idéznék: „…tessék, el lehet menni…”.