Az ingatlan-bérbeadás során mind a bérbeadó, mind a bérlő találkozhat olyan tipikus problémákkal, amelyekre megpróbálunk választ adni. A lakásbérleti szerződések körében felmerülő jogvitákról állandó szakértőnket, dr. Moravcsik Krisztina ügyvédet kérdeztük.
– Mit tehet a bérbeadó, ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat?
– Ebben az esetben a bérbeadó a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondására jogosult, feltéve, hogy a bérlőt írásban felszólította a hátralék megfizetésére megfelelő határidő kitűzésével, valamint a következményekre történő figyelmeztetéssel, és a bérlő a határidő elteltéig sem tesz eleget fizetési kötelezettségének.
– Sokan tudják, hogy a bérbeadónak ebben az esetben zálogjoga van a tartozás erejéig a bérlő azon vagyontárgyain, amelyek a bérleményben vannak.
– Igen, ez széles körben ismert általános szabály, de a joggyakorlás pontos menetét kevesen ismerik. Pedig csak a jogszabályban szabályozott módon gyakorolható a zálogjog. A Polgári törvénykönyv egész pontosan úgy rendelkezik, hogy a bérbeadót a hátralékos bér és járulékai erejéig a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyain zálogjog illeti meg, s amíg e joga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.
– Ez azt jelenti, hogy a rezsihátralék vagy egyéb tartozás miatt nem gyakorolhat zálogjogot a bérbeadó?
– Pontosan, kizárólag a hátralékos bérleti díj és járulékai vonatkozásában van meg ez a lehetőség.
– Kiterjedhet a zálogjog olyan értéktárgyakra is, amelyek nincsenek a bérleményben elhelyezve?
– Nem. A zálogjog csak a bérlemény területén lévő vagyontárgyakra áll fenn és csak az ebbe a körbe vonható tartozás erejéig terjedő értékben.
– Mit tehet a bérlő, ha jogosulatlannak érzi a bérbeadó fellépését?
– A bérlő írásban kifogásolhatja a zálogjog fennállását, vagy akár azt, hogy a tartozás mértékét meghaladó értékű vagyontárgyak felett is zálogjogot gyakorol a bérbeadó. Ha a bérlő ezt az írásbeli kifogást igazoltan megteszi, a bérbeadónak nyolc nap áll rendelkezésére, hogy bírósági úton érvényesítse zálogjogát. Ha a bérbeadó elmulasztja ezt a határidőt, akkor megszűnik a zálogjoga.
– Hogyan lesz igazolható a kifogás közlése?
– A tértivevényes levelet szoktuk ajánlani. Hangsúlyozva, hogy a levél egy példányát minden esetben meg kell tartani, s a ­visszaérkező tértivevénnyel együtt eltenni. De megfelelő az is, ha a kifogás egy példányát személyesen átadjuk a bérbeadónak, egyidejűleg egy másik – nálunk maradó példányon – aláíratjuk vele, hogy az iratot átvette. Ebben az esetben fontos feltüntetni az átvétel dátumát. A nyolcnapos keresetindítási határidő a kifogás bérbeadó általi kézhezvételétől indul el.
– Elszámolási vita esetén a bérlőt is megilleti zálogjog a bérbeadóval szemben?
– Semmiképpen. Kizárólag a bérbeadót illeti meg a zálogjog, és csak az ismertetett szigorú szabályok szerint.

dr. Moravcsik Krisztina
Iroda:  2040 Budaörs, Szivárvány u. 3. fsz.
Telefon: 20/414-3343