Kerthelység

2009. márc 30.

Reform vagy hét csapás?

Írta: admin Kategória: Fogyasztó és állampolgár

Általános értékalapú ingatlanadó

Nagy feltűnést keltett a Reformszövetség ingatlanadóra vonatkozó javaslata. A szövetség általános értékalapú ingatlanadóban gondolkodik, amelynek mértéke egy százalék lenne, és csak a 30 millió forintnál drágább ingatlanokra vetnék ki.
Az ingatlanadó vagyoni típusú adó, ennél fogva előnyösebb a gazdaság számára, mint az élőmunkát terhelő – büntető – adók, mint amilyen a személyi jövedelemadó is, viszont még kedvezőbbek a fogyasztást terhelő adók, mint az áfa vagy a jövedéki adó. Ha az olcsóságot, azaz az adott adóbevételre jutó adminisztratív és egyéb költségeket nézzük (mind az állam, mind az adózó oldaláról), akkor a fogyasztási jellegű adók ebből a szempontból is jóval előnyösebbek.
Több országban ismert ez az adófajta, de mindenütt másként működik. Változó, hogy a lakossági tulajdonban lévő családi házakra, lakásokra vetik-e ki vagy csak az állandóan nem lakott épületekre, mint az üdülők; luxus jelleggel adóztatják, esetleg csak a jövedelmet termelő, bérbe adott lakásokat adóztatják vagy csak a nem lakossági épületeket (üzemek, irodák, raktárak). Az adó kivetése során változatos kedvezményeket biztosítanak. Magyarországon az ingatlantulajdon a meghatározó, és sokkal kevésbé terjedtek el a bérlakások, mint Nyugat-Európában. A jövedelmi különbségek és az adórendszer egyéb különbségei is igen jelentősek.
Dániában például úgy vezették be az ingatlanadót, hogy párhuzamosan csökkentették a jövedelemadókat, ahogy ez a Reformszövetség javaslatának is hangsúlyos eleme. Ezen túlment azonban az a megoldás, hogy akik igazolhatóan adózott jövedelemből jutottak az ingatlanhoz, azokat nem érintette az ingatlanadó!
Magyarországon ma is létezik ingatlanadó, illetve különböző ingatlan jellegű adók vannak. Ilyen a luxusadó, amelyet évente félszázalékos mértékben a 100 millió forint értéket meghaladó lakóingatlanok után kell fizetnie a tulajdonos magánszemélynek és vállalkozásoknak a 100 millió feletti rész után. Ingatlan jellegű adók az önkormányzati hatáskörben lévő telek-, építmény- és kommunális adók is. Nem mindegy, hogy az ingatlanadó bevezetése ezeket hogyan érinti. Mint ahogy az sem mindegy, hogy az ingatlanadó érinti-e majd a lakóingatlanok mellett a telkeket, a termőföldeket, az állami és egyházi ingatlanokat (óvodákat, templomokat), az üzemeket, raktárakat, irodákat és egyéb vállalkozói épületeket.
A halmozottság szempontjából az ingatlanadó nehezen lehet igazságos. Egy lakóépület gyakorlatilag az összes adótípussal vastagon terhelt: jövedelemadóval, melyet az építtető mellett az építőmunkások után is ki kell fizetni, vagyoni adóval a megtakarítások után, fogyasztási adóval az összes beépített anyag után, jövedéki adóval a szállításokra felhasznált üzemanyag után, valamint a jelenlegi ingatlan jellegű adókkal és illetékekkel is. Nehéz volna megbecsülni, hogy egy lakóépületnek mennyi része lehet adó. Ha az építtető és a vállalkozó minden adót szabályosan befizetne, akkor ez 80-90 százalékot tenne ki. Igazságos-e az ilyen extrém mértékű terheket még tovább növelni?
Korántsem mindegy az sem, hogyan állapítják meg az adó alapját. A mai nyilvántartások nem ilyen célra készültek, így nem is alkalmasak arra, hogy egy általánosan bevezetendő adó alapját képezzék. A beszerzési ár igazságtalan lenne, hiszen ugyanazon forgalmi értékű ingatlanok esetében eltérő adóalapot eredményeznének attól függően, hogy 1, 5, 10 vagy 20 éve vásárolták meg. Nem is szólva a magánerős beruházásban épült házakról, ahol a szerzési érték kimutatása így nem lehetséges.
A kibúvókat vizsgálva sem jutunk jobb eredményre, hiszen a luxusadó kapcsán már számos adóelkerülési lehetőség került napvilágra, amivel jó eséllyel pont a tehetősebbek tudnak majd élni.
Ha a különböző javaslatokban rendre előkerülő egyszázalékos értéket vizsgáljuk, akkor felmerül a kérdés, hogyan lehet egy átlagos ingatlanra a luxusingatlanokat (a 100 millió forint feletti rész után!) csak fél százalék mértékben terhelő adónak a duplája igazságos.
Ugyanígy kérdés, hogy az öröklési adó „eltörlését” követően mennyiben lehet jogos a munkával szerzett és fenntartott ingatlanok megadóztatása. Nem volt igazságosabb a munka nélkül szerzett vagyon adóztatása, mint a munkával szerzetté?
Az ingatlanadó meggondolatlan és hirtelen bevezetése a jelen gazdasági válság közepette  tragikus lenne, mind az építőipar, mind az ingatlanpiac szempontjából, de a gazdaság távolabbi szegmenseiben is komoly károkat okozna.
Magyarországon az emberek sokszor erejüket meghaladva vágtak bele ingatlanvásárlásba, de aki pár éve gondosan számolt is, ma már erejét megfeszítve fizeti vissza a jelentősen megnövekedett törlesztőrészleteket. Ha ezt még havi több tízezer forintnyi adóval is megterheljük, akkor családok ezrei teljesen ellehetetlenülnek. Ingatlanok tízezrei kerülnének kényszerértékesítésre a bankok és eladásra a tulajdonosok által. A kereslet egészségtelen módon a még kisebb s kevésbé színvonalas lakások felé mozdulna el. A piacon megjelenő kínálati nyomás hatására az ingatlanok leértékelődnének.
A kereslet csökkenése és az ingatlanok leértékelődése végképp a padlóra küldené az építőipart. Ráadásul az ingatlanok leértékelődése további hitelbedőléseket okozhat, hiszen az ingatlan értéke már nem fedezné a rá felvett hiteleket.
Biztosra vehető az is, hogy jelentős mértékben növekednének a lakbérek. Sokan külföldön keresnek majd nyaralót maguknak, ahol nincs vagy kisebb mértékű az ingatlanadó. Az üdülők piaca a tetszhalál állapotába kerülne.
Összefoglalva kijelenthető, hogy az ingatlanadó biztosan jelentős károkat okozna a gazdaságnak, mert igazságtalan és nem számol a rideg magyar valósággal, ennek megfelelően a Reformszövetség egyszázalékos, a 30 millió forintnál drágább ingatlanokra vonatkozó javaslata úgy rossz, ahogy van.

Dr. Győrfi László


Lapozzon bele
november–decemberi számunkba!